“開發(fā)商更應(yīng)明白，靠忽悠人牟取利益終究難以持久，唯有誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、保障每一位業(yè)主的合法權(quán)益，才能贏得市場(chǎng)認(rèn)可。”

近日，有多位業(yè)主稱，新房交付在即，卻發(fā)現(xiàn)期待中的綠地洋房竟成了“墳景房”。相關(guān)話題登上熱搜，引發(fā)關(guān)注。

墓地和居民樓相距30米

“遷墳公告”誤導(dǎo)業(yè)主

近日，有媒體報(bào)道，北京市通州區(qū)金地北京壹街區(qū)部分業(yè)主遭遇“墳景房”難題。該小區(qū)3棟樓超30戶居民開窗就能看到南側(cè)墓地，其他樓棟住戶也受影響。花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)購(gòu)置洋房，卻成“墳景房”，業(yè)主心里很不是滋味。

業(yè)主王先生帶記者來(lái)到小區(qū)外的墓地，幾百座墓碑高低錯(cuò)落，墳?zāi)怪�間很緊湊，一些墓前還擺放著祭品。根據(jù)碑文，這些墓碑中較新的立于2024年。墓地北側(cè)一路之隔就是金地壹街區(qū)6號(hào)地塊的住宅區(qū)，墓地與居民樓相距僅約30米。

多位業(yè)主對(duì)記者表示，對(duì)于小區(qū)南側(cè)的墓地并不知情，且購(gòu)房時(shí)銷售人員從未提及此事。有業(yè)主說(shuō)：“簽合同的時(shí)候，銷售人員一直說(shuō)合同是有關(guān)部門審核過(guò)的制式合同，沒(méi)有問(wèn)題，也無(wú)法更改，而且簽合同的時(shí)間很短，厚厚的一百多頁(yè)合同要簽名的地方特別多，關(guān)于墓地的內(nèi)容就幾句話，在很靠后的位置，也沒(méi)有加粗或突出標(biāo)記，都沒(méi)注意到就被催著簽完了。”

也有部分業(yè)主說(shuō)，自己在購(gòu)房時(shí)就已經(jīng)獲知小區(qū)南側(cè)有一處墓地，所以特意進(jìn)行了咨詢。“但銷售人員信誓旦旦地承諾墓地一定會(huì)遷走，我才決定繳納購(gòu)房款的。”此外，開發(fā)商銷售人員還誤導(dǎo)業(yè)主，出示“遷墳公告”，承諾交房前墓地會(huì)遷走，實(shí)則公告只是將小區(qū)內(nèi)散墳遷至現(xiàn)集中埋葬點(diǎn)。

開發(fā)商建15米高墻

業(yè)主村民都不認(rèn)可

事已至此，問(wèn)題怎么解決？開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)業(yè)主解釋稱，自開發(fā)建設(shè)后一直在努力同相關(guān)部門協(xié)商，也愿意通過(guò)投入資金或其他方式推動(dòng)解決此事，但受到各種因素影響，目前仍然未能達(dá)成。對(duì)于此前銷售人員承諾入住前遷墳一事，該負(fù)責(zé)人辯稱公司沒(méi)有故意誤導(dǎo)業(yè)主，“口口相傳，有人這么說(shuō)了，銷售人員可能就覺(jué)得是這么回事兒吧。”

對(duì)此，業(yè)主咨詢了通州區(qū)民政局、規(guī)自委通州分局、通州區(qū)園林綠化局等單位，均表示此處集中埋葬點(diǎn)是未經(jīng)審批占用的林地。同時(shí)，宋莊鎮(zhèn)民生保障辦公室及村委會(huì)工作人員也表示，這里是大興莊村唯一一處集中埋葬點(diǎn)，目前村內(nèi)已無(wú)處可遷墳。考慮到村里的現(xiàn)實(shí)需要，只能暫時(shí)在這里進(jìn)行安置。小區(qū)業(yè)主告訴記者，對(duì)此大家表示理解，但是無(wú)法接受開發(fā)商買房時(shí)的虛假承諾。

小區(qū)開發(fā)商經(jīng)與大興莊村村委會(huì)協(xié)商，決定在該集中埋葬點(diǎn)四周建設(shè)高墻，在一定程度上阻隔小區(qū)住戶視線。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，墓地靠近小區(qū)的一側(cè)正在建圍墻，一座84米長(zhǎng)、15米高的高墻已經(jīng)壘起。然而，這一做法并未得到小區(qū)業(yè)主及村民的認(rèn)可。業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商建墻治標(biāo)不治本，而村民也認(rèn)為如今這處埋葬點(diǎn)空間狹小。大家都希望能有更好的解決方案。

樓外正在建設(shè)高墻

推開窗戶，映入眼簾的不是優(yōu)美的綠地，而是密密麻麻幾百座墓碑。這樣的場(chǎng)景，任誰(shuí)見了都會(huì)產(chǎn)生心理不適。從民法角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，履行告知義務(wù)。而將關(guān)鍵信息深藏于百頁(yè)合同的角落，甚至以“遷墳公告”誤導(dǎo)業(yè)主，承諾交房前遷墳，這些做法顯然逾越了道德底線，甚至涉嫌欺詐。而所謂的“墓地圍墻”解決方案，不過(guò)是掩耳盜鈴之舉，無(wú)法彌補(bǔ)對(duì)業(yè)主造成的心理傷害和資產(chǎn)貶值。

類似情況時(shí)有發(fā)生

《看丹觀察》梳理發(fā)現(xiàn)，類似“開窗見墳”情況時(shí)有發(fā)生。

【廣東一女子買到“墓景房”要求退款】

據(jù)2022年12月報(bào)道，廣東的金女士稱，她新購(gòu)買的房子開窗即見一大片墓地，而在買房前，售樓部沒(méi)有告知她該房附近有墓地一事，并拒絕讓她進(jìn)房查看周邊環(huán)境。她希望該公館予以退房退款或一定額度的退款賠償，但該公館總部以《告知書》已明確說(shuō)明存在墓地、雙方已簽署該協(xié)議為由拒絕賠償。

【安徽有業(yè)主稱“每次到陽(yáng)臺(tái)看到公墓心情很差”】

據(jù)2020年8月報(bào)道，陜西西安一小區(qū)多位業(yè)主在即將收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一墻之隔是一片約100平方米的墓地。在買房時(shí)，開發(fā)商只提及了周圍的鐵路，卻未告知拐角處有墓地。還有安徽合肥高新區(qū)一小區(qū)業(yè)主稱，該小區(qū)的南部有一座公墓，距離小區(qū)僅50米。業(yè)主表示“每次到陽(yáng)臺(tái)看到對(duì)面公墓心情很差”。

開發(fā)商是否違約？

洋房變“墳景房”，開發(fā)商是否違約？業(yè)主們又該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？央廣網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)在多起“墳景房”的相關(guān)訴訟中，如果買房者以房屋附近存在墓地為由，提出“解除商品房買賣合同”“返還購(gòu)房款及利息”等訴訟請(qǐng)求，各地法院通常不予支持。

對(duì)此，北京市京都律師事務(wù)所李澤瑞律師介紹，早期《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》曾對(duì)墓地與住宅的距離作出規(guī)定，后因特殊原因該條款被刪除。自此，開發(fā)商及二手房主在售房時(shí)，常未對(duì)房屋毗鄰墓地的情況進(jìn)行特別說(shuō)明。由于缺乏法律規(guī)定與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在司法判例中，購(gòu)房者以墓地距離過(guò)近為由主張違約責(zé)任，很難得到法院支持。

從屋內(nèi)向外看，墓碑密密麻麻

值得注意的是，目前我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)等規(guī)范性文件并未對(duì)小區(qū)與“墓地”之間必須保持的距離明確加以限定。這一法律空白，使得開發(fā)商有了更多的“操作空間”，也為“墳景房”問(wèn)題的出現(xiàn)埋下了隱患。一旦出現(xiàn)糾紛，“墳景房”的尷尬局面只能由無(wú)辜的業(yè)主來(lái)買單。

不過(guò)李澤瑞強(qiáng)調(diào)，此案例中開發(fā)商雖未刻意隱瞞小區(qū)旁有墓地的事實(shí)，卻在沒(méi)有主動(dòng)告知的情況下，將墓地信息藏在100多頁(yè)合同靠后位置，不少消費(fèi)者并不知情，且出示所謂“遷墳公告”有誤導(dǎo)之嫌，有違誠(chéng)實(shí)信用原則。“依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，消費(fèi)者享有知情權(quán)。從民法角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，其不僅應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃信息告知消費(fèi)者，還應(yīng)當(dāng)將其他會(huì)影響房屋價(jià)格以及消費(fèi)者決策的重要信息明確告知消費(fèi)者。售房方未履行告知義務(wù)，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。依據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，這類行為可能被認(rèn)為涉嫌欺詐，消費(fèi)者可以主張撤銷購(gòu)房合同。”

住宅區(qū)距離墓地僅約30米

為避免“墳景房”糾紛，李澤瑞建議，消費(fèi)者在購(gòu)房前，務(wù)必對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行仔細(xì)勘驗(yàn)；售房方則應(yīng)全程披露房屋周邊存在墓地等相關(guān)信息。此外，有關(guān)部門可考慮對(duì)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)制要求售房方在格式條款中披露這類信息。若售房方未履行披露義務(wù)，消費(fèi)者不僅可以選擇退房，還能向開發(fā)商主張相應(yīng)賠償。

“第一次見墳景房……”

有網(wǎng)友表示，“想想都鬧心”“第一次見墳景房”。

也有網(wǎng)友說(shuō)，“建高墻也嚇人”“這是欺詐吧”。

此事件也提醒我們，在購(gòu)房時(shí)務(wù)必保持謹(jǐn)慎態(tài)度，仔細(xì)核查周邊環(huán)境，不輕信口頭承諾。開發(fā)商更應(yīng)明白，靠忽悠人牟取利益終究難以持久，唯有誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、保障每一位業(yè)主的合法權(quán)益，才能贏得市場(chǎng)認(rèn)可。

來(lái)源：央廣網(wǎng)綜合北京日?qǐng)?bào)、法治日?qǐng)?bào)、法治網(wǎng)、網(wǎng)友評(píng)論等

記者：費(fèi)權(quán)

本期編輯：劉尚 關(guān)靈子